Atraso na entrega de imóveis comprados na planta

O presente artigo coloca em pauta a questão da compra do imóvel na planta e o que é possível fazer quando ocorre o atraso na entrega da obra, normalmente ocasionando inúmeros transtornos ao comprador, que acaba ficando em uma situação de total impotência perante a construtora.

Muitas vezes, temos por exemplo, a situação do casal que adquire um imóvel para morar após o casamento, organiza toda a festa, adquire os móveis, agenda as datas da cerimônia, viagem, etc, mas quando chega a data da entrega do imóvel, este ainda se encontra inacabado e sem uma previsão concreta de conclusão das obras. 

Ou ainda, podemos citar aquele que adquire um imóvel na planta, como forma de investimento, planejando suas finanças contando com os valores da locação e, no entanto, se vê obstado de obter qualquer retorno financeiro, pela não conclusão das obras.

Normalmente, quando ocorrem essas situações as construtoras enviam correspondências informando aos adquirentes que estão ocorrendo entraves burocráticos ou ainda se esquivam da culpa, suscitando diversos motivos tais como a falta de material, chuvas excessivas, greve de mão-de-obra e até mesmo intervenções governamentais. Estes, portanto, são os principais fatores para retardar uma construção e mudar todos os planos dos compradores.

Em praticamente todos os seus contratos as construtoras inserem cláusulas estabelecendo “prazos de carência” para a entrega da unidade imobiliária. Ou seja, ao analisar o contrato o adquirente do imóvel perceberá que a construtora se compromete a concluir a obra e fazer a entrega do bem em uma data específica. Entretanto, tornando-se corriqueira a ocorrência de alguns acontecimentos que podem acarretar o atraso da entrega dos imóveis, as construtoras como forma de precaução, inserem cláusulas estabelecendo uma prorrogação do prazo de entrega em razão de casos fortuitos ou força maior. Essa carência geralmente é de 60, 90 ou 180 dias.

Contudo, uma vez alcançado o termo final para a entrega da unidade, e isto não ocorrendo pelo fato de a construtora não ter conseguido concluir a obra, várias conseqüências podem surgir, autorizando o adquirente, inclusive, e se assim desejar, a pleitear a resolução do contrato com a restituição integral, e em uma única vez, de todos os valores por ele pagos, sem nenhum abatimento, além de indenização pela quebra do contrato. Vale conferir alguns exemplos de casos que já foram julgados por nossos tribunais: 

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Empresa que não entregou a unidade no prazo ajustado. Sentença que julgou procedente o pedido do comprador de rescisão contratual com a devolução das quantias pagas. Relação de consumo, obrigação de devolução de valores pagos a título de aquisição de imóvel que não foi entregue por culpa da vendedora. Recurso dela, desprovido.”

(TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.119626-0, Rel. Des. Teixeira Leite, julg. 08.07.2010)

É necessário esclarecer ainda que em determinadas situações, comprovando-se que em razão da não entrega do imóvel na data convencionada o adquirente teve prejuízos ou lucros cessantes, ou seja “o que deixou de ganhar”, outros valores serão devidos pela construtora, senão vejamos:

“CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. UCROS CESSANTES. CABIMENTO. (...) Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual (atraso na entrega) não lhe é imputável. (STJ – 3ª T., AgRg no REsp nº 735.353/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 15.09.2005)

Portanto, é preciso que a construtora tenha como provar que as ocorrências justificadoras do atraso na entrega das obras não tenham ocorrido por sua culpa, caso contrário, o comprador deve ser indenizado por danos morais e materiais.

Uma questão importante a ser ressaltada, é o entendimento que vêm sendo reconhecido pelo Tribunal de Justiça do Paraná e que possui grande aplicabilidade, principalmente aos moradores de Curitiba, região onde todos sabem que os dias chuvosos são constantes. 

O Tribunal entende que a construtora deve prever a ocorrência desses eventos, não servindo tais justificativas como razoáveis para o atraso na entrega da obra, conforme se observa das sábias palavras do magistrado extraídas do julgamento de um caso onde tal fato ocorreu:

“Nesse contexto, a derradeira exegese deve prevalecer, pois o sinalagma impõe a cumulatividade das obrigações contraídas.

Ora, se o promissário comprador atrasa o pagamento, estando em mora, incidirá nas penalidades previstas na cláusula sexta (fl. 15), e se inadimplir o pacto, estará incurso na cláusula oitava do contrato (fl. 16), deixando evidenciado que se lhe impõe - faça sol ou faça chuva - o cumprimento da obrigação. Assim, levando em conta que chuvas e intempéries são fatos previsíveis ao condutor, deve se concluir que as chuvas ocorridas afastaram a mora do construtor em relação ao período de tolerância pactuado, não justificando o substancial atraso, a partir de então”. 

O prazo para o comprador propor a ação indenizatória pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos. Isso permite que aqueles consumidores cujos imóveis já foram entregues, mas fora do prazo, também possam entrar na Justiça.

Ajuizar ações buscando uma indenização pelo atraso na entrega do imóvel é um direito dos futuros proprietários. O valor da indenização é calculado de acordo com o valor do imóvel, disposição econômica da construtora e prejuízo do comprador.

Para aqueles que pretendem investir nesse tipo de negócio, é aconselhado que procurem uma construtora de qualidade, que seja reconhecida no mercado e recomendada pelos profissionais da área, podendo citar inclusive, casos onde as mesmas honram voluntariamente com as multas contratuais presentes nos contratos.

Além disso, deve-se ficar atento às condições financeiras da mesma, porque o atraso da entrega pode estar relacionado a uma possível falência da empresa.

Por fim, transcreverei o julgamento de um recurso confirmado pelo tribunal de justiça do Paraná, onde fica evidenciada a veracidade das informações ora prestadas, inclusive constando o valor das indenizações:

“Trata-se de recursos de apelação interpostos em autos de ação de indenização por danos morais e materiais nº 1231/2005, movida por XXXXX em face de Grupo Econômico XXXXX,, Construtora XXXXX, e XXXX, contra sentença que julgou procedente a ação e condenou as requeridas, subsidiariamente:

a) ao pagamento dos danos materiais no importe de R$ 181.866,32 (cento e oitenta e um mil oitocentos e sessenta e seis reais e trinta e dois centavos), equivalentes a 215,937 CUBs, devidamente corrigidos pela média do INPC/IGP-DI, da data da constituição em mora dos réus, sobre os quais incidirão, ainda, juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 406 do CC/02, a partir da citação;

b) ao pagamento da quantia de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais) mensais, equivalentes ao preço do aluguel dos dois apartamentos, a título de lucros cessantes, a partir de 30/01/2000 até a entrega da obra aos autores ou, à data da quitação da dívida das requeridas com os autores, devidamente corrigidos com base nos índices estabelecidos pela APADI/SECOVI, tendo em vista o estabelecido em contrato, a partir de cada vencimento, sobre os quais também incidirão juros de mora de 0,5% ao mês até a vigência do CC/02, quando serão devidos à razão de 1% ao mês;

c) ao pagamento de indenização por danos morais, arbitrados em R$ 8.000 (oito mil reais) para cada um, aos autores XXXX e, em R$ 6.000,00 (seis mil reais) para a autora XXXXX, devidamente corrigidos pela média do INPC/IGP-DI, a partir do arbitramento, conforme enunciado da Súmula 362 do STJ, sobre os quais também deverão incidir juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 406 do CC/02, a partir da sentença”.

Cobrança de taxa condominial, antes da entrega das chaves, é ilegal

A transferência da responsabilidade pelos pagamentos das taxas de condomínio aos mutuários tem gerado cada vez mais problemas entre construtoras e seus clientes. As queixas dos consumidores é de que a transferência da obrigação tem ocorrido antes de o imóvel estar disponível para morar ou que a construtora coloca no contrato taxas bem menores para os imóveis não vendidos, onerando os demais proprietários.

Segundo Leandro Pacífico, advogado da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), o Código Civil é claro ao determinar que os proprietários devem contribuir na fração de suas proporções ideais. “Como a primeira assembleia geralmente é feita pela construtora, é colocada taxa de condomínio bem menor para as unidades próprias. É uma atitude abusiva. A construtora não pode estabelecer valores menores para as unidades que ainda não foram vendidas. Nesse caso, os moradores devem fazer uma nova assembleia, modificar o estatuto e recorrer à Justiça para reaver os valores dos pagamentos anteriores”, conclui.

Ele esclarece ainda que o mutuário só deve assumir o pagamento das mensalidades quando a situação do imóvel estiver completamente regular na prefeitura e no cartório. “Enquanto não tem o Habite-se, a responsabilidade é da empresa. O proprietário deve iniciar o pagamento depois de receber as chaves. Em alguns casos, o imóvel está em vias de receber o Habite-se e o proprietário concorda em já receber as chaves. Daí o pagamento passa a ser dele. Se está usufruindo do apartamento, ele é quem paga”, esclarece.

Decisão

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já definiu que “a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais”, conforme relatório de Embargos de Declaração no Recurso Especial EdResp n° 489.647, tramitado no Rio de Janeiro, julgado em 2009.

Olho vivo no contrato

A entrega das chaves só é feita depois da quitação do contrato, o que pode ocorrer com recursos próprios ou financiamento bancário. “Em muitos casos, as construtoras realizam a assembleia de constituição do condomínio e entregam as chaves para aqueles compradores que efetuaram o pagamento à vista, sem o Habite-se ter sido emitido, o que é necessário para a liberação do financiamento pelos bancos. Aqueles que dependem de financiamento começam a receber as cobranças das taxas de condomínio antes do recebimento das chaves”, conforme explica Adriano Dias, especialista em direito contratual e empresarial.

Quem compra apartamento na planta deve ficar atento ao momento certo para assumir o pagamento das taxas de condomínio. Infelizmente, é crescente o aumento de compradores insatisfeitos com os contratos com cláusulas abusivas, prazos não cumpridos, vícios na construção e, agora, a exigência de pagamento do condomínio antes do recebimento das chaves. “Nesses casos, o comprador tem a opção de pagar a cobrança indevida e exigir, na Justiça, a devolução em dobro, com juros e correção monetária”, explica o advogado Adriano Dias, especialista em direito contratual e empresarial.

Para recorrer ao Judiciário contra a construtora e o condomínio, Adriano destaca que é necessário comprovar a data de recebimento do imóvel, bem como o pagamento indevido das taxas condominiais. Para isso, o motivo do atraso deve ter ocorrido por responsabilidade da construtora, como por exemplo, falta de documentação para que o banco desse prosseguimento ao financiamento bancário, falta de Habite-se, entre outros. O condômino tem cinco anos para recorrer à Justiça.

Uma prova importante é o termo de vistoria e de entrega das chaves. Ele é assinado pelas duas partes. Se, durante a vistoria, o futuro morador encontrar defeitos ou vícios, pode exigir o reparo e, durante esse período, o pagamento da taxa de condomínio continuará sob responsabilidade da construtora. 

Multa em Distrato de Venda e Compra de Imóveis

Após muitos anos de vigência do Código de Defesa do Consumidor, a questão da devolução de valores pagos pelo comprador de imóveis em distrato ainda é tema que gera dúvidas.

Alguns contratos possuem cláusulas penais que implicam no desconto de até 25% do valor do imóvel do valor pago pelo cliente, em eventual distrato.

Versa a cláusula 51 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(…)

II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

(…)

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

(…)

A jurisprudência dominante percebe que há despesas envolvidas na negociação efetivada, como corretagem e eventuais despesas administrativas. Porém, a abusividade se encontra no percentual cobrado pelos vendedores em eventual distrato.

Em geral, os magistrados entendem que um valor razoável a ser descontado do valor a ser devolvido ao comprador é 10% sobre o total pago. Cabe ao vendedor provar que teve despesas com a negociação que superem tal valor.

Abaixo, alguns acórdãos:

Apelação Cível n. 2006.017418-3, de São José

Relator: Fernando Carioni

Juiz Prolator: Andréa Cristina Rodrigues Studer

Órgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Civil

Data: 04/10/2010

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEMIMÓVEL. DEPÓSITO DO VALOR ACORDADO EM DISTRATO. RECUSA NO RECEBIMENTO MOTIVADA PELA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. REVISÃO A QUALQUER TEMPO. RECONHECIMENTO DE ABUSIVIDADE EM CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INTERVENÇÃO ESTATAL PROPORCIONANDO O EQUILIBRIO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS. CLÁUSULA PENAL. DIREITO DE RETENÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR PAGO. RECURSO PROVIDO.

O termo de DISTRATO firmado entre as partes não obsta verificar a existência de cláusulas abusivas no pacto primitivo, tampouco no próprio DISTRATO, porquanto, tratando-se de relação de consumo e revelando-se abusivas as cláusulas contratuais, legítima é a pretensão de invalidá-las, com base no art. 51, IV, do Código do Consumidor, de forma ser possível até mesmo a revisão dos contratos já findos ou mesmo extintos.O promitente vendedor não tem direito à retenção das arras confirmatórias dadas pelo compromissário comprador que deixou de reunir condições financeiras para pagar as parcelas ajustadas quando existir expressa previsão de cláusula penal no contrato de compromisso de compra e venda. ”A cláusula penal, em promessa de compra e venda finda por culpa do adquirente, deve respeito ao art. 53 do CDC, razão pela qual abusiva disposição contemplando a perda total ou substancial do todo dos pagamentos. De um modo geral, tem sido garantido à promitente vendedora o direito de reter parte da quantia recebida, a título de indenização pelas despesas efetuadas, valor comumente estipulado em 10% do que recebeu. Inclui-se nessa quantia o que foi pago a título de arras confirmatórias do negócio” (STJ, REsp. n. 257.582/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar) (TJSC, Ap. Civ. n. 2007.052944-6, Balneário Camboriú, rela. Desa. Maria do Rocio Luz Santa Ritta, DJSC de 15-10-2009, p. 289).

TJDF – Apelação Cí­vel: APL 1372746120058070001 DF 0137274-61.2005.807.0001

Resumo: Civil e Processual Civil. Distrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Código de Defesado Consumidor. Retenção de 10%. Cláusula Penal. Sentença Mantida.

Relator(a): CRUZ MACEDO

Julgamento: 24/11/2008

Órgão Julgador: 4ª Turma Cível

Publicação: 12/01/2009, DJ-e Pág. 95

Ementa

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DISTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 10%. CLÁUSULA PENAL. SENTENÇA MANTIDA.1 – NÃO HÁ ABUSIVIDADE SE NO DISTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A EMPRESA PROMITENTE RETÉM DOS ADQUIRENTES, A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL, ATÉ 10% DO VALOR DO CONTRATO.2 – RECURSO DOS AUTORES NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO PARA CORREÇÃO DE ERRO MATERIAL.

TJDF – Apelação Cí­vel: APL 1512272420078070001 DF 0151227-24.2007.807.0001

Resumo: Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Distrato. Cláusula Penal. Retenção de 10 %(dez Por Cento). Razoabilidade. Não Comprovação de Despesas Administrativas. Precedentes.

Relator(a): ROBERTO SANTOS

Julgamento: 27/05/2009

Órgão Julgador: 6ª Turma Cível

Publicação: 22/07/2009, DJ-e Pág. 311

Ementa

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10 % (DEZ POR CENTO). RAZOABILIDADE. NÃO COMPROVAÇÃO DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. PRECEDENTES.

1- O DESFAZIMENTO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PERMITE AO PROMITENTE VENDEDOR A RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) DO TOTAL EFETIVAMENTE PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL. PRECEDENTES.

2- INCUMBE AO RÉU PROVAR A EXISTÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR, CONFORME PRECONIZA O ART. 333, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ASSIM, DESCUMPRIDO O ÔNUS DE COMPROVAR A REALIZAÇÃO DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS, IMPÕE-SE A MANUTENÇÃO DA SENTENÇA HOSTILIZADA QUE LIMITOU A RETENÇÃO A 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR.

3- RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO

Agora se o distrato está ocorrendo por culpa da construtora, a devolução dos valores deverá ser de 100% dos valores pagos, corrigido pelo INCC mais juros de 1% ao mês

Lembre-se: na hora de comprar um imóvel ou fazer um distrato, o melhor a fazer é ter assessoria de um advogado especializado. 

Condômino fauno - meio homem - meio animal

Condômino antisocial – nocivo

O processo de verticalização das metrópoles, somado ao incremento do mercado imobiliário e a busca por um meio de vida mais calmo e seguro em cidades satélites dos grandes centros têm multiplicado o número de condomínios verticais e horizontais, respectivamente. Esse movimento se verifica tanto em bairros nobres como em bairros mais simples, resultando numa convivência social mais próxima com grande potencial para a aparição de conflitos.

Nesse cenário, merecem atenção os casos dos denominados moradores antisociais (ou nocivos), que não se adaptam a estas novas realidades, seja porque acreditam que possuem o direito de violar regras do condomínio, seja porque praticam atos que o direito privado não proíbe explicitamente, mas o bom senso requer para um convívio pacífico. Estes moradores acabam se tornando nocivos para o convívio de todos, implicando no desrespeito à função social da propriedade.

A Constituição Federal, no seu artigo 5º, inciso XXIII, estabelece que a propriedade deve cumprir com a sua função social. Adiante, no artigo 170, inciso III, dispõe que a ordem econômica observará a função social da propriedade, impondo freios à atividade empresarial.

Atendendo ao propósito constitucional, o Código Civil de 2002, no seu artigo 1.228, indica que o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. (parágrafo primeiro). Ainda, proclama que são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. (parágrafo segundo).

Disto podemos observar que o legislador brasileiro tendeu a limitar o direito do proprietário sobre seu próprio imóvel, devendo antes de tudo observar a função social da propriedade. Neste sentido, Carlos Roberto Gonçalves, em seu curso de Direito Civil, apresenta alguns ensinamentos relevantes sobre o direito de propriedade:

inúmeras leis impõem restrições ao direito de propriedade, como o Código de Mineração, o Código Florestal, a Lei de Proteção do Meio Ambiente, etc. Algumas contêm restrições administrativas, de natureza militar, eleitoral, etc. A própria Constituição Federal impõe a subordinação da propriedade à sua função social.


Há ainda limitações decorrentes do direito de vizinhança e de cláusulas impostas voluntariamente nas liberalidades, como inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.


Todo esse conjunto, no entanto, acaba traçando o perfil atual do direito de propriedade no direito brasileiro, que deixou de apresentar as características de direito absoluto e ilimitado, para se transformar em um direito de finalidade social. 1

O mesmo entendimento é válido para o caso de condomínios, devendo cada morador atentar para a função social da propriedade, tendo em mente que seu direito de proprietário sobre seu imóvel é limitado. Assim estabelece Rubens Carmo Elias Filho:

Ademais, não olvidando que a propriedade está diretamente relacionada à sua função social (CF, 5º, XXIII), o condômino pode usufruir livremente de seu bem, como melhor lhe satisfaça, desde que não cause danos a outrem, manifestando-se uma restrição ou limitação ao direito de propriedade. 2

Qualquer morador que não observe estas previsões compatíveis com a função social da propriedade, apresenta-se como antisocial ou nocivo para o condomínio e, consequentemente, para a sociedade. Importante destacar que antes de entrar em vigor o novo Código Civil, inexistia no ordenamento jurídico qualquer dispositivo que dispunha sobre a possibilidade de exclusão do condômino nocivo. Assim, em 1997, João Batista Lopes afirmava o seguinte:

Em decorrência disso, vê-se o condomínio, freqüentemente, invadido por pessoas de comportamento censurável, quando não insuportável, cuja presença no edifício constitui sério entrave à tranqüilidade da coletividade de condôminos.


Não dispõe nosso ordenamento jurídico de instrumentos eficazes para banir do edifício pessoas desse jaez. 3

O Código Civil passou a prever penalidades para este morador antisocial, como se pode observar no artigo 1.337, determinando que o proprietário ou possuidor do imóvel que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, desde que deliberado por três quartos dos condôminos restantes. Ainda, reiterado o comportamento antisocial que gere incompatibilidade de convivência com os demais condôminos (ou possuidores), poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor de contribuição das despesas de condomínio.

Portanto, saímos de um momento em que inexistia previsão legal para aplicação de penalidades ao morador antisocial/nocivo para entrar em um momento de previsão de penalização com multa e, segundo alguns doutrinadores, já há que se falar em afastamento deste morador que impõe obstáculos para um pleno convívio social, sendo que não perderia seu direito de propriedade sobre sua unidade autônoma, apenas perderia o direito de usá-la e habitá-la. Para muitos, a exclusão deste morador antisocial/nocivo seria a única solução para estancar os abusos existentes no direito de propriedade, valendo-se do ideal previsto constitucionalmente.

Há algumas decisões nos tribunais brasileiros favoráveis ao afastamento do morador antisocial/nocivo para o condômino, desde que o tema envolvido seja grave e anteriormente se demonstre insuficiente a aplicação das multas. Vejamos:

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Situação criada por morador, sargento da Polícia Militar, que, reincidente no descumprimento das normas regulamentares, renova condutas antisociais, apesar da multa aplicada e que não é paga, construindo, com isso, clima de instabilidade ao grupo e uma insegurança grave, devido ao seu gênio violento e ao fato de andar armado no ambiente, por privilégio profissional. Adequação da tutela antecipada emitida para obrigá-lo a não infringir a convenção, sob pena de multa ou outra medida específica do § 5º do art. 461 do CPC, inclusive o seu afastamento. Interpretação do art. 1.337 do CC. Não provimento.

(TJSP. Agravo de Instrumento n.º 513.932.4/3. Relator Desembargador Êneo Santarelli Zuliani. Data da publicação: 02/08/2007)

Da mesma forma, há recente decisão favorável a exclusão de um condômino do convívio com os demais:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. DIREITO CIVIL. COISAS, PROPRIEDADE. Exclusão do condômino nocivo. Impossibilidade convivência pacífica ante a conduta antisocial do condômino. APELO NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

(...)

Assim, em que pese não haja previsão expressa a amparar a pretensão de exclusão do réu do condomínio autor, uma vez que o art. 1.337 do CC/2002 não contempla tal possibilidade, pode o magistrado, verificando que o comportamento antisocial extravasa a unidade condominial do “infrator” para as áreas comuns do edifício, levando o condômino à impossibilidade de corrigir tal comportamento mesmo após a imposição do constrangimento legal – multa -, decidir pela exclusão do proprietário da unidade autônoma, continuando este com seu patrimônio, podendo ainda dispor do imóvel, perdendo, entretanto, o direito de convivência naquele condomínio.

(TJRS. Apelação cível n.º 70036235224. 17ª Câmara Cível. Desembargador Relator Bernadete Coutinho Friedrich. Julgado em 15/07/2010).

Do exposto, a conclusão alcançada é pela possibilidade de exclusão do morador antisocial/nocivo, através de ação judicial, afastando-o do convívio dos demais condôminos, restringindo o uso de sua propriedade em condomínio. Ademais, há mesmo quem admita a possibilidade de medidas judiciais que envolvam também a alienação compulsória da propriedade, mediante procedimento de alienação judicial.4

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Bibliografia:

ELIAS FILHO, Rubens Carmo. A Exclusão do Condômino Nocivo ou Antisocial à Luz dos Atuais Contornos do Direito de Propriedade. Fundamentos do Direito Civil Brasileiro. Organizador: Everaldo Augusto Cambler. Millennium Editora. São Paulo: 2012.


GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 3ª edição. Volume V – Direito das Coisas. Editora Saraiva. São Paulo: 2008.


LOPES, João Batista. Condomínio. 6ª edição. Editora Revista dos Tribunais. São Paulo: 1997.

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1 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 3ª edição. Volume V – Direito das Coisas. Editora Saraiva. São Paulo: 2008. Fl. 224.

2 ELIAS FILHO, Rubens Carmo. A Exclusão do Condômino Nocivo ou Antisocial à Luz dos Atuais Contornos do Direito de Propriedade. Fundamentos do Direito Civil Brasileiro. Organizador: Everaldo Augusto Cambler. Millennium Editora. São Paulo: 2012. Fl. 358.

3 LOPES, João Batista. Condomínio. 6ª edição. Editora Revista dos Tribunais. São Paulo: 1997. Fl. 143.

4 ELIAS FILHO, Rubens Carmo. A Exclusão do Condômino Nocivo ou Antisocial à Luz dos Atuais Contornos do Direito de Propriedade. Fundamentos do Direito Civil Brasileiro. Organizador: Everaldo Augusto Cambler. Millennium Editora. São Paulo: 2012. Fl. 372.