Atraso na entrega de imóveis comprados na planta

O presente artigo coloca em pauta a questão da compra do imóvel na planta e o que é possível fazer quando ocorre o atraso na entrega da obra, normalmente ocasionando inúmeros transtornos ao comprador, que acaba ficando em uma situação de total impotência perante a construtora.

Muitas vezes, temos por exemplo, a situação do casal que adquire um imóvel para morar após o casamento, organiza toda a festa, adquire os móveis, agenda as datas da cerimônia, viagem, etc, mas quando chega a data da entrega do imóvel, este ainda se encontra inacabado e sem uma previsão concreta de conclusão das obras. 

Ou ainda, podemos citar aquele que adquire um imóvel na planta, como forma de investimento, planejando suas finanças contando com os valores da locação e, no entanto, se vê obstado de obter qualquer retorno financeiro, pela não conclusão das obras.

Normalmente, quando ocorrem essas situações as construtoras enviam correspondências informando aos adquirentes que estão ocorrendo entraves burocráticos ou ainda se esquivam da culpa, suscitando diversos motivos tais como a falta de material, chuvas excessivas, greve de mão-de-obra e até mesmo intervenções governamentais. Estes, portanto, são os principais fatores para retardar uma construção e mudar todos os planos dos compradores.

Em praticamente todos os seus contratos as construtoras inserem cláusulas estabelecendo “prazos de carência” para a entrega da unidade imobiliária. Ou seja, ao analisar o contrato o adquirente do imóvel perceberá que a construtora se compromete a concluir a obra e fazer a entrega do bem em uma data específica. Entretanto, tornando-se corriqueira a ocorrência de alguns acontecimentos que podem acarretar o atraso da entrega dos imóveis, as construtoras como forma de precaução, inserem cláusulas estabelecendo uma prorrogação do prazo de entrega em razão de casos fortuitos ou força maior. Essa carência geralmente é de 60, 90 ou 180 dias.

Contudo, uma vez alcançado o termo final para a entrega da unidade, e isto não ocorrendo pelo fato de a construtora não ter conseguido concluir a obra, várias conseqüências podem surgir, autorizando o adquirente, inclusive, e se assim desejar, a pleitear a resolução do contrato com a restituição integral, e em uma única vez, de todos os valores por ele pagos, sem nenhum abatimento, além de indenização pela quebra do contrato. Vale conferir alguns exemplos de casos que já foram julgados por nossos tribunais: 

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Empresa que não entregou a unidade no prazo ajustado. Sentença que julgou procedente o pedido do comprador de rescisão contratual com a devolução das quantias pagas. Relação de consumo, obrigação de devolução de valores pagos a título de aquisição de imóvel que não foi entregue por culpa da vendedora. Recurso dela, desprovido.”

(TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.119626-0, Rel. Des. Teixeira Leite, julg. 08.07.2010)

É necessário esclarecer ainda que em determinadas situações, comprovando-se que em razão da não entrega do imóvel na data convencionada o adquirente teve prejuízos ou lucros cessantes, ou seja “o que deixou de ganhar”, outros valores serão devidos pela construtora, senão vejamos:

“CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. UCROS CESSANTES. CABIMENTO. (...) Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual (atraso na entrega) não lhe é imputável. (STJ – 3ª T., AgRg no REsp nº 735.353/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 15.09.2005)

Portanto, é preciso que a construtora tenha como provar que as ocorrências justificadoras do atraso na entrega das obras não tenham ocorrido por sua culpa, caso contrário, o comprador deve ser indenizado por danos morais e materiais.

Uma questão importante a ser ressaltada, é o entendimento que vêm sendo reconhecido pelo Tribunal de Justiça do Paraná e que possui grande aplicabilidade, principalmente aos moradores de Curitiba, região onde todos sabem que os dias chuvosos são constantes. 

O Tribunal entende que a construtora deve prever a ocorrência desses eventos, não servindo tais justificativas como razoáveis para o atraso na entrega da obra, conforme se observa das sábias palavras do magistrado extraídas do julgamento de um caso onde tal fato ocorreu:

“Nesse contexto, a derradeira exegese deve prevalecer, pois o sinalagma impõe a cumulatividade das obrigações contraídas.

Ora, se o promissário comprador atrasa o pagamento, estando em mora, incidirá nas penalidades previstas na cláusula sexta (fl. 15), e se inadimplir o pacto, estará incurso na cláusula oitava do contrato (fl. 16), deixando evidenciado que se lhe impõe - faça sol ou faça chuva - o cumprimento da obrigação. Assim, levando em conta que chuvas e intempéries são fatos previsíveis ao condutor, deve se concluir que as chuvas ocorridas afastaram a mora do construtor em relação ao período de tolerância pactuado, não justificando o substancial atraso, a partir de então”. 

O prazo para o comprador propor a ação indenizatória pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos. Isso permite que aqueles consumidores cujos imóveis já foram entregues, mas fora do prazo, também possam entrar na Justiça.

Ajuizar ações buscando uma indenização pelo atraso na entrega do imóvel é um direito dos futuros proprietários. O valor da indenização é calculado de acordo com o valor do imóvel, disposição econômica da construtora e prejuízo do comprador.

Para aqueles que pretendem investir nesse tipo de negócio, é aconselhado que procurem uma construtora de qualidade, que seja reconhecida no mercado e recomendada pelos profissionais da área, podendo citar inclusive, casos onde as mesmas honram voluntariamente com as multas contratuais presentes nos contratos.

Além disso, deve-se ficar atento às condições financeiras da mesma, porque o atraso da entrega pode estar relacionado a uma possível falência da empresa.

Por fim, transcreverei o julgamento de um recurso confirmado pelo tribunal de justiça do Paraná, onde fica evidenciada a veracidade das informações ora prestadas, inclusive constando o valor das indenizações:

“Trata-se de recursos de apelação interpostos em autos de ação de indenização por danos morais e materiais nº 1231/2005, movida por XXXXX em face de Grupo Econômico XXXXX,, Construtora XXXXX, e XXXX, contra sentença que julgou procedente a ação e condenou as requeridas, subsidiariamente:

a) ao pagamento dos danos materiais no importe de R$ 181.866,32 (cento e oitenta e um mil oitocentos e sessenta e seis reais e trinta e dois centavos), equivalentes a 215,937 CUBs, devidamente corrigidos pela média do INPC/IGP-DI, da data da constituição em mora dos réus, sobre os quais incidirão, ainda, juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 406 do CC/02, a partir da citação;

b) ao pagamento da quantia de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais) mensais, equivalentes ao preço do aluguel dos dois apartamentos, a título de lucros cessantes, a partir de 30/01/2000 até a entrega da obra aos autores ou, à data da quitação da dívida das requeridas com os autores, devidamente corrigidos com base nos índices estabelecidos pela APADI/SECOVI, tendo em vista o estabelecido em contrato, a partir de cada vencimento, sobre os quais também incidirão juros de mora de 0,5% ao mês até a vigência do CC/02, quando serão devidos à razão de 1% ao mês;

c) ao pagamento de indenização por danos morais, arbitrados em R$ 8.000 (oito mil reais) para cada um, aos autores XXXX e, em R$ 6.000,00 (seis mil reais) para a autora XXXXX, devidamente corrigidos pela média do INPC/IGP-DI, a partir do arbitramento, conforme enunciado da Súmula 362 do STJ, sobre os quais também deverão incidir juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 406 do CC/02, a partir da sentença”.

Cobrança de taxa condominial, antes da entrega das chaves, é ilegal

A transferência da responsabilidade pelos pagamentos das taxas de condomínio aos mutuários tem gerado cada vez mais problemas entre construtoras e seus clientes. As queixas dos consumidores é de que a transferência da obrigação tem ocorrido antes de o imóvel estar disponível para morar ou que a construtora coloca no contrato taxas bem menores para os imóveis não vendidos, onerando os demais proprietários.

Segundo Leandro Pacífico, advogado da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), o Código Civil é claro ao determinar que os proprietários devem contribuir na fração de suas proporções ideais. “Como a primeira assembleia geralmente é feita pela construtora, é colocada taxa de condomínio bem menor para as unidades próprias. É uma atitude abusiva. A construtora não pode estabelecer valores menores para as unidades que ainda não foram vendidas. Nesse caso, os moradores devem fazer uma nova assembleia, modificar o estatuto e recorrer à Justiça para reaver os valores dos pagamentos anteriores”, conclui.

Ele esclarece ainda que o mutuário só deve assumir o pagamento das mensalidades quando a situação do imóvel estiver completamente regular na prefeitura e no cartório. “Enquanto não tem o Habite-se, a responsabilidade é da empresa. O proprietário deve iniciar o pagamento depois de receber as chaves. Em alguns casos, o imóvel está em vias de receber o Habite-se e o proprietário concorda em já receber as chaves. Daí o pagamento passa a ser dele. Se está usufruindo do apartamento, ele é quem paga”, esclarece.

Decisão

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já definiu que “a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais”, conforme relatório de Embargos de Declaração no Recurso Especial EdResp n° 489.647, tramitado no Rio de Janeiro, julgado em 2009.

Olho vivo no contrato

A entrega das chaves só é feita depois da quitação do contrato, o que pode ocorrer com recursos próprios ou financiamento bancário. “Em muitos casos, as construtoras realizam a assembleia de constituição do condomínio e entregam as chaves para aqueles compradores que efetuaram o pagamento à vista, sem o Habite-se ter sido emitido, o que é necessário para a liberação do financiamento pelos bancos. Aqueles que dependem de financiamento começam a receber as cobranças das taxas de condomínio antes do recebimento das chaves”, conforme explica Adriano Dias, especialista em direito contratual e empresarial.

Quem compra apartamento na planta deve ficar atento ao momento certo para assumir o pagamento das taxas de condomínio. Infelizmente, é crescente o aumento de compradores insatisfeitos com os contratos com cláusulas abusivas, prazos não cumpridos, vícios na construção e, agora, a exigência de pagamento do condomínio antes do recebimento das chaves. “Nesses casos, o comprador tem a opção de pagar a cobrança indevida e exigir, na Justiça, a devolução em dobro, com juros e correção monetária”, explica o advogado Adriano Dias, especialista em direito contratual e empresarial.

Para recorrer ao Judiciário contra a construtora e o condomínio, Adriano destaca que é necessário comprovar a data de recebimento do imóvel, bem como o pagamento indevido das taxas condominiais. Para isso, o motivo do atraso deve ter ocorrido por responsabilidade da construtora, como por exemplo, falta de documentação para que o banco desse prosseguimento ao financiamento bancário, falta de Habite-se, entre outros. O condômino tem cinco anos para recorrer à Justiça.

Uma prova importante é o termo de vistoria e de entrega das chaves. Ele é assinado pelas duas partes. Se, durante a vistoria, o futuro morador encontrar defeitos ou vícios, pode exigir o reparo e, durante esse período, o pagamento da taxa de condomínio continuará sob responsabilidade da construtora. 

Multa em Distrato de Venda e Compra de Imóveis

Após muitos anos de vigência do Código de Defesa do Consumidor, a questão da devolução de valores pagos pelo comprador de imóveis em distrato ainda é tema que gera dúvidas.

Alguns contratos possuem cláusulas penais que implicam no desconto de até 25% do valor do imóvel do valor pago pelo cliente, em eventual distrato.

Versa a cláusula 51 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(…)

II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

(…)

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

(…)

A jurisprudência dominante percebe que há despesas envolvidas na negociação efetivada, como corretagem e eventuais despesas administrativas. Porém, a abusividade se encontra no percentual cobrado pelos vendedores em eventual distrato.

Em geral, os magistrados entendem que um valor razoável a ser descontado do valor a ser devolvido ao comprador é 10% sobre o total pago. Cabe ao vendedor provar que teve despesas com a negociação que superem tal valor.

Abaixo, alguns acórdãos:

Apelação Cível n. 2006.017418-3, de São José

Relator: Fernando Carioni

Juiz Prolator: Andréa Cristina Rodrigues Studer

Órgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Civil

Data: 04/10/2010

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEMIMÓVEL. DEPÓSITO DO VALOR ACORDADO EM DISTRATO. RECUSA NO RECEBIMENTO MOTIVADA PELA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. REVISÃO A QUALQUER TEMPO. RECONHECIMENTO DE ABUSIVIDADE EM CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INTERVENÇÃO ESTATAL PROPORCIONANDO O EQUILIBRIO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS. CLÁUSULA PENAL. DIREITO DE RETENÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR PAGO. RECURSO PROVIDO.

O termo de DISTRATO firmado entre as partes não obsta verificar a existência de cláusulas abusivas no pacto primitivo, tampouco no próprio DISTRATO, porquanto, tratando-se de relação de consumo e revelando-se abusivas as cláusulas contratuais, legítima é a pretensão de invalidá-las, com base no art. 51, IV, do Código do Consumidor, de forma ser possível até mesmo a revisão dos contratos já findos ou mesmo extintos.O promitente vendedor não tem direito à retenção das arras confirmatórias dadas pelo compromissário comprador que deixou de reunir condições financeiras para pagar as parcelas ajustadas quando existir expressa previsão de cláusula penal no contrato de compromisso de compra e venda. ”A cláusula penal, em promessa de compra e venda finda por culpa do adquirente, deve respeito ao art. 53 do CDC, razão pela qual abusiva disposição contemplando a perda total ou substancial do todo dos pagamentos. De um modo geral, tem sido garantido à promitente vendedora o direito de reter parte da quantia recebida, a título de indenização pelas despesas efetuadas, valor comumente estipulado em 10% do que recebeu. Inclui-se nessa quantia o que foi pago a título de arras confirmatórias do negócio” (STJ, REsp. n. 257.582/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar) (TJSC, Ap. Civ. n. 2007.052944-6, Balneário Camboriú, rela. Desa. Maria do Rocio Luz Santa Ritta, DJSC de 15-10-2009, p. 289).

TJDF – Apelação Cí­vel: APL 1372746120058070001 DF 0137274-61.2005.807.0001

Resumo: Civil e Processual Civil. Distrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Código de Defesado Consumidor. Retenção de 10%. Cláusula Penal. Sentença Mantida.

Relator(a): CRUZ MACEDO

Julgamento: 24/11/2008

Órgão Julgador: 4ª Turma Cível

Publicação: 12/01/2009, DJ-e Pág. 95

Ementa

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DISTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 10%. CLÁUSULA PENAL. SENTENÇA MANTIDA.1 – NÃO HÁ ABUSIVIDADE SE NO DISTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A EMPRESA PROMITENTE RETÉM DOS ADQUIRENTES, A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL, ATÉ 10% DO VALOR DO CONTRATO.2 – RECURSO DOS AUTORES NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO PARA CORREÇÃO DE ERRO MATERIAL.

TJDF – Apelação Cí­vel: APL 1512272420078070001 DF 0151227-24.2007.807.0001

Resumo: Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Distrato. Cláusula Penal. Retenção de 10 %(dez Por Cento). Razoabilidade. Não Comprovação de Despesas Administrativas. Precedentes.

Relator(a): ROBERTO SANTOS

Julgamento: 27/05/2009

Órgão Julgador: 6ª Turma Cível

Publicação: 22/07/2009, DJ-e Pág. 311

Ementa

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10 % (DEZ POR CENTO). RAZOABILIDADE. NÃO COMPROVAÇÃO DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. PRECEDENTES.

1- O DESFAZIMENTO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PERMITE AO PROMITENTE VENDEDOR A RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) DO TOTAL EFETIVAMENTE PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL. PRECEDENTES.

2- INCUMBE AO RÉU PROVAR A EXISTÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR, CONFORME PRECONIZA O ART. 333, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ASSIM, DESCUMPRIDO O ÔNUS DE COMPROVAR A REALIZAÇÃO DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS, IMPÕE-SE A MANUTENÇÃO DA SENTENÇA HOSTILIZADA QUE LIMITOU A RETENÇÃO A 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR.

3- RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO

Agora se o distrato está ocorrendo por culpa da construtora, a devolução dos valores deverá ser de 100% dos valores pagos, corrigido pelo INCC mais juros de 1% ao mês

Lembre-se: na hora de comprar um imóvel ou fazer um distrato, o melhor a fazer é ter assessoria de um advogado especializado. 

Condômino fauno - meio homem - meio animal

Condômino antisocial – nocivo

O processo de verticalização das metrópoles, somado ao incremento do mercado imobiliário e a busca por um meio de vida mais calmo e seguro em cidades satélites dos grandes centros têm multiplicado o número de condomínios verticais e horizontais, respectivamente. Esse movimento se verifica tanto em bairros nobres como em bairros mais simples, resultando numa convivência social mais próxima com grande potencial para a aparição de conflitos.

Nesse cenário, merecem atenção os casos dos denominados moradores antisociais (ou nocivos), que não se adaptam a estas novas realidades, seja porque acreditam que possuem o direito de violar regras do condomínio, seja porque praticam atos que o direito privado não proíbe explicitamente, mas o bom senso requer para um convívio pacífico. Estes moradores acabam se tornando nocivos para o convívio de todos, implicando no desrespeito à função social da propriedade.

A Constituição Federal, no seu artigo 5º, inciso XXIII, estabelece que a propriedade deve cumprir com a sua função social. Adiante, no artigo 170, inciso III, dispõe que a ordem econômica observará a função social da propriedade, impondo freios à atividade empresarial.

Atendendo ao propósito constitucional, o Código Civil de 2002, no seu artigo 1.228, indica que o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. (parágrafo primeiro). Ainda, proclama que são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. (parágrafo segundo).

Disto podemos observar que o legislador brasileiro tendeu a limitar o direito do proprietário sobre seu próprio imóvel, devendo antes de tudo observar a função social da propriedade. Neste sentido, Carlos Roberto Gonçalves, em seu curso de Direito Civil, apresenta alguns ensinamentos relevantes sobre o direito de propriedade:

inúmeras leis impõem restrições ao direito de propriedade, como o Código de Mineração, o Código Florestal, a Lei de Proteção do Meio Ambiente, etc. Algumas contêm restrições administrativas, de natureza militar, eleitoral, etc. A própria Constituição Federal impõe a subordinação da propriedade à sua função social.


Há ainda limitações decorrentes do direito de vizinhança e de cláusulas impostas voluntariamente nas liberalidades, como inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.


Todo esse conjunto, no entanto, acaba traçando o perfil atual do direito de propriedade no direito brasileiro, que deixou de apresentar as características de direito absoluto e ilimitado, para se transformar em um direito de finalidade social. 1

O mesmo entendimento é válido para o caso de condomínios, devendo cada morador atentar para a função social da propriedade, tendo em mente que seu direito de proprietário sobre seu imóvel é limitado. Assim estabelece Rubens Carmo Elias Filho:

Ademais, não olvidando que a propriedade está diretamente relacionada à sua função social (CF, 5º, XXIII), o condômino pode usufruir livremente de seu bem, como melhor lhe satisfaça, desde que não cause danos a outrem, manifestando-se uma restrição ou limitação ao direito de propriedade. 2

Qualquer morador que não observe estas previsões compatíveis com a função social da propriedade, apresenta-se como antisocial ou nocivo para o condomínio e, consequentemente, para a sociedade. Importante destacar que antes de entrar em vigor o novo Código Civil, inexistia no ordenamento jurídico qualquer dispositivo que dispunha sobre a possibilidade de exclusão do condômino nocivo. Assim, em 1997, João Batista Lopes afirmava o seguinte:

Em decorrência disso, vê-se o condomínio, freqüentemente, invadido por pessoas de comportamento censurável, quando não insuportável, cuja presença no edifício constitui sério entrave à tranqüilidade da coletividade de condôminos.


Não dispõe nosso ordenamento jurídico de instrumentos eficazes para banir do edifício pessoas desse jaez. 3

O Código Civil passou a prever penalidades para este morador antisocial, como se pode observar no artigo 1.337, determinando que o proprietário ou possuidor do imóvel que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, desde que deliberado por três quartos dos condôminos restantes. Ainda, reiterado o comportamento antisocial que gere incompatibilidade de convivência com os demais condôminos (ou possuidores), poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor de contribuição das despesas de condomínio.

Portanto, saímos de um momento em que inexistia previsão legal para aplicação de penalidades ao morador antisocial/nocivo para entrar em um momento de previsão de penalização com multa e, segundo alguns doutrinadores, já há que se falar em afastamento deste morador que impõe obstáculos para um pleno convívio social, sendo que não perderia seu direito de propriedade sobre sua unidade autônoma, apenas perderia o direito de usá-la e habitá-la. Para muitos, a exclusão deste morador antisocial/nocivo seria a única solução para estancar os abusos existentes no direito de propriedade, valendo-se do ideal previsto constitucionalmente.

Há algumas decisões nos tribunais brasileiros favoráveis ao afastamento do morador antisocial/nocivo para o condômino, desde que o tema envolvido seja grave e anteriormente se demonstre insuficiente a aplicação das multas. Vejamos:

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Situação criada por morador, sargento da Polícia Militar, que, reincidente no descumprimento das normas regulamentares, renova condutas antisociais, apesar da multa aplicada e que não é paga, construindo, com isso, clima de instabilidade ao grupo e uma insegurança grave, devido ao seu gênio violento e ao fato de andar armado no ambiente, por privilégio profissional. Adequação da tutela antecipada emitida para obrigá-lo a não infringir a convenção, sob pena de multa ou outra medida específica do § 5º do art. 461 do CPC, inclusive o seu afastamento. Interpretação do art. 1.337 do CC. Não provimento.

(TJSP. Agravo de Instrumento n.º 513.932.4/3. Relator Desembargador Êneo Santarelli Zuliani. Data da publicação: 02/08/2007)

Da mesma forma, há recente decisão favorável a exclusão de um condômino do convívio com os demais:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. DIREITO CIVIL. COISAS, PROPRIEDADE. Exclusão do condômino nocivo. Impossibilidade convivência pacífica ante a conduta antisocial do condômino. APELO NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

(...)

Assim, em que pese não haja previsão expressa a amparar a pretensão de exclusão do réu do condomínio autor, uma vez que o art. 1.337 do CC/2002 não contempla tal possibilidade, pode o magistrado, verificando que o comportamento antisocial extravasa a unidade condominial do “infrator” para as áreas comuns do edifício, levando o condômino à impossibilidade de corrigir tal comportamento mesmo após a imposição do constrangimento legal – multa -, decidir pela exclusão do proprietário da unidade autônoma, continuando este com seu patrimônio, podendo ainda dispor do imóvel, perdendo, entretanto, o direito de convivência naquele condomínio.

(TJRS. Apelação cível n.º 70036235224. 17ª Câmara Cível. Desembargador Relator Bernadete Coutinho Friedrich. Julgado em 15/07/2010).

Do exposto, a conclusão alcançada é pela possibilidade de exclusão do morador antisocial/nocivo, através de ação judicial, afastando-o do convívio dos demais condôminos, restringindo o uso de sua propriedade em condomínio. Ademais, há mesmo quem admita a possibilidade de medidas judiciais que envolvam também a alienação compulsória da propriedade, mediante procedimento de alienação judicial.4

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Bibliografia:

ELIAS FILHO, Rubens Carmo. A Exclusão do Condômino Nocivo ou Antisocial à Luz dos Atuais Contornos do Direito de Propriedade. Fundamentos do Direito Civil Brasileiro. Organizador: Everaldo Augusto Cambler. Millennium Editora. São Paulo: 2012.


GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 3ª edição. Volume V – Direito das Coisas. Editora Saraiva. São Paulo: 2008.


LOPES, João Batista. Condomínio. 6ª edição. Editora Revista dos Tribunais. São Paulo: 1997.

_________

1 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 3ª edição. Volume V – Direito das Coisas. Editora Saraiva. São Paulo: 2008. Fl. 224.

2 ELIAS FILHO, Rubens Carmo. A Exclusão do Condômino Nocivo ou Antisocial à Luz dos Atuais Contornos do Direito de Propriedade. Fundamentos do Direito Civil Brasileiro. Organizador: Everaldo Augusto Cambler. Millennium Editora. São Paulo: 2012. Fl. 358.

3 LOPES, João Batista. Condomínio. 6ª edição. Editora Revista dos Tribunais. São Paulo: 1997. Fl. 143.

4 ELIAS FILHO, Rubens Carmo. A Exclusão do Condômino Nocivo ou Antisocial à Luz dos Atuais Contornos do Direito de Propriedade. Fundamentos do Direito Civil Brasileiro. Organizador: Everaldo Augusto Cambler. Millennium Editora. São Paulo: 2012. Fl. 372.

Tutorial sobre como comprar seu imóvel com o saldo do FGTS

Os casos em que o FGTS paga o seu imóvel

Em alguns casos, o FGTS pode ser usado para comprar um segundo imóvel, e é possível juntar os recursos do fundo de todas as pessoas que vão morar no imóvel.

Usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para dar entrada ou amortizar as parcelas de um imóvel de até 500.000 reais é uma verdadeira mão na roda para os trabalhadores brasileiros. Para ter esse direito, porém, é preciso preencher uma série de pré-requisitos, e não se pode ter outro imóvel residencial em seu nome na mesma cidade ou região metropolitana de sua residência.

Mas há uma série de outras regras que podem causar confusão.

O básico

1. Na aquisição de imóveis, em que casos se pode usar o dinheiro do FGTS?

Para compra de um imóvel residencial construído ou em construção, com ou sem financiamento; amortização ou mesmo liquidação do saldo devedor em financiamentos imobiliários pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou programas do governo; para amortização total ou parcial ou mesmo liquidação do saldo devedor de consórcios imobiliários.

2. Quais as condições para eu usar meu FGTS para adquirir um imóvel?

Para o trabalhador:

- Ter três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não;

- Não ser titular de financiamento ativo dentro do SFH em qualquer parte do país;

- E não ter a propriedade, usufruto, cessão ou mesmo tiver assinado promessa de compra e venda de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, localizado na cidade onde trabalhe ou resida, o que também inclui as cidades que façam divisa ou que sejam parte da mesma região metropolitana.

Para o imóvel:

- Ser residencial, urbano e utilizado para a moradia do comprador que utiliza o FGTS;

- Estar localizado na cidade onde o comprador trabalha ou resida há mais de um ano, o que também inclui cidades que façam divisa com a cidade onde se localiza o imóvel, ou que estejam na mesma região metropolitana;

- Estar dentro das regras do SFH, que incluem apenas imóveis de valor de até 500.000 reais atualmente (no caso de imóveis na planta, se quando o imóvel for entregue ele estiver valendo mais do que isso e esse limite não tiver sido ampliado, não será possível usar o FGTS);

- Não ter sido adquirido pelo atual proprietário há menos de três anos com utilização do FGTS.

Obs.: Nunca dê um sinal ou assine uma proposta de compra de imóvel sem antes ter em mãos a matrícula ou certidão atualizada do imóvel, que é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, para saber se o bem pode mesmo ser objeto de compra com FGTS.

3. Qual percentual do FGTS posso utilizar?

Até o total presente nas suas contas, desde que esse valor não ultrapasse o valor do imóvel.

4. Apenas a Caixa pode liberar o FGTS para compra de imóvel?

Não. Todo grande banco comercial ou Companhias Hipotecárias habilitadas podem fazê-lo. Por isso, caso deseje utilizar os recursos do FGTS, o comprador pode livremente pesquisar as taxas de juros e o Custo Efetivo Total (CET) nas diferentes instituições financeiras, já que o saque poderá ser utilizado sem qualquer custo adicional.

Quando posso comprar o segundo imóvel residencial usando o FGTS:

5. Sou dono de um imóvel junto com minha ex-mulher, no qual ela reside. Posso comprar um novo imóvel com o meu FGTS?

Sim. É permitida a utilização do FGTS para a compra de nova moradia para o trabalhador que tenha perdido o direito de residir no imóvel de sua propriedade em função de separação judicial, divórcio ou separação extrajudicial, independentemente da fração ideal pertencente a ele e da responsabilidade pelo pagamento da prestação do financiamento para aquisição do imóvel, se houver.

6. Posso comprar outro imóvel usando recursos do FGTS caso meu imóvel seja destruído por uma calamidade, como um incêndio?

Sim, desde que sejam apresentados documentos que comprovem a ocorrência do sinistro e atestem que o imóvel se tornou definitivamente inabitável.

7. Sou proprietário de um imóvel recebido por doação, com usufruto em favor de minha mãe. Posso comprar outro imóvel usando recursos do FGTS?

Sim, o nu-proprietário do imóvel – aquele que é dono, mas não pode gozar do bem devido à chamada incidência de ônus de direito real (o usufruto, no caso) – pode usar o FGTS para comprar outro imóvel desde que fique comprovado que a nua propriedade foi recebida por doação ou herança.

Quando posso comprar um imóvel com outra pessoa usando o FGTS:

8. Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel com outra pessoa?

Sim, independentemente do grau de parentesco, desde que o imóvel se destine à residência de todos eles e que atendam a todos os requisitos do FGTS. A regra vale, por exemplo, para companheiros (as) homossexuais, irmãos, mãe e filho ou mesmo pessoas que não sejam parentes ou casais.

9. Posso comprar apenas uma fração de um imóvel com recursos do FGTS?

Sim, é possível comprar uma fração de um imóvel pertencente a outra pessoa com recursos do FGTS, desde que o comprador comprove que vai residir nele, além de cumprir os demais requisitos do FGTS.

10. Sou proprietário de fração de um imóvel residencial (quitado ou financiado, concluído ou em construção). Posso comprar outro imóvel com recursos do FGTS?

Sim, desde que a propriedade da fração ideal seja igual ou inferior a 40% do total do imóvel.

11. Já sou dono da fração de um imóvel residencial (quitado ou financiado). Posso comprar outra fração do mesmo imóvel com recursos do FGTS?

Sim, desde que o comprador figure na escritura aquisitiva do imóvel ou contrato de financiamento como coproprietário. Neste caso, a detenção da fração ideal pode passar de 40%.

12. Posso usar o FGTS para comprar um imóvel se eu já for proprietário de um lote ou terreno?

Sim, desde que comprovada a inexistência de edificação no terreno em questão por meio da apresentação do carnê do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e matrícula atualizada do imóvel.

Outros tipos de usos imobiliários para o FGTS (além de compra de imóveis residenciais prontos ou em construção):

13. Posso usar meu FGTS para comprar um lote ou terreno?

Não.

14. Posso usar meu FGTS para reformar um imóvel?

Não.

15. Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel misto (residencial e comercial)?

Sim, mas será considerada apenas o valor da parte residencial.

16. Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel de madeira ou pré-fabricado?

Depende da avaliação realizada pelo engenheiro credenciado ao banco. Não há uma restrição explícita, cada caso deve ser analisado separadamente.

17. Posso alugar um imóvel que comprei com recursos do FGTS?

Não. Caso seja detectado pelo Agente Operador do FGTS, a qualquer tempo, por denúncia ou no ato da fiscalização, que o imóvel adquirido nunca serviu de moradia ao trabalhador, o fato será noticiado ao Ministério Público e o trabalhador será cobrado pelo valor utilizado de forma indevida.

18. Posso usar meu FGTS para amortizar parcelas de um financiamento ou consórcio e, mais para frente, utilizá-lo novamente com o mesmo propósito (para o mesmo imóvel)?

Sim. A amortização ou liquidação da dívida de um mesmo imóvel com recursos do FGTS pode ser feita mais de uma vez desde que haja um intervalo de dois anos entre cada movimentação. No caso do consórcio, é preciso estar com as parcelas em dia. Caso esteja inadimplente, o consorciado só poderá usar o FGTS se for para liquidar o saldo devedor.

Consórcios:

19. Quais os pré-requisitos para usar os recursos do FGTS para amortizar as parcelas ou liquidar o saldo devedor de um consórcio?

Para o trabalhador:

Consorciado pessoa física, com conta vinculado do FGTS, que tenha adquirido um imóvel residencial urbano, destinado à sua moradia, com recursos da carta de crédito.

Para o imóvel:

- A cota deve estar contemplada e com o bem entregue;

- O uso da carta de crédito deve ter sido para: aquisição de um imóvel residencial novo, usado ou na planta; aquisição de um terreno com construção de imóvel residencial; ou construção de imóvel residencial em terreno próprio urbanizado.

- O imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente em nome do consorciado;

- O valor máximo de avaliação do imóvel não pode exceder ao limite de operação do SFH na data de aquisição, que atualmente é de 500.000 reais.

20. Quais as condições para usar os recursos do FGTS para amortizar parcelas de um consórcio?

Só é permitida a utilização se o consorciado não tiver mais de três parcelas em atraso. A utilização do FGTS neste caso está limitada a 80% do valor de cada parcela, inclusive daquelas em atraso, se for o caso, em até doze prestações mensais. O percentual restante é de responsabilidade do consorciado. Em caso de não pagamento dessa diferença, o consorciado será considerado inadimplente.

Taxa SATI - ilegalidade

Prezados,

Discute-se o cabimento da cobrança da taxa SATI, afinal os serviços advocatícios não são contratados voluntariamente pelo consumidor, o qual, na maioria das vezes nem toma conhecimento do que se trata esta verba englobada no preço total do bem imóvel.

A taxa SATI ("Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária") é o valor cobrado pelas construtoras com base em 0,8% sobre o preço do imóvel novo adquirido pelo consumidor. Esta quantia é destinada aos advogados da construtora por terem redigido o contrato de compra e venda além de corresponder a serviços correlatos atinentes ao negócio.

Atualmente, discute-se o cabimento desta cobrança, afinal os serviços advocatícios não são contratados voluntariamente pelo consumidor, o qual, na maioria das vezes nem toma conhecimento a que se trata esta verba englobada no preço total do bem imóvel.

Ocorre que, na prática, esta "taxa" fere os direitos do consumidor assegurados pelo Código de Defesa do Consumidor, afinal a intenção de contratar um advogado para dar assessoria jurídica em um negócio imobiliário deve ser ato voluntário praticado pelo consumidor e não uma imposição da vendedora a qual destina seu próprio corpo jurídico para atuar na compra e venda. Mais que isto, qualquer item que integra o preço do bem deve ser esclarecido ao comprador, sendo que este terá a opção de contratar ou não.

Por estas razões a contratação desse tipo de serviço deveria possuir um contrato exclusivo e transparente ao consumidor, onde seriam expostas as cláusulas regentes no pacto. Entretanto, no dia-a-dia observamos que nas transações imobiliárias a cobrança da taxa SATI se tornou costumeira e obscura ao comprador do imóvel, uma vez que não é apresentada de forma explícita, pelo contrário, vem como parte integrante do contrato, de cunho obrigatório, caracterizando ilegal "venda casada".

Em relação ao tema, nossos Magistrados vêm entendendo o seguinte: ‘’O oferecimento do serviço deve ser claro e preciso, discriminado em contrato separado, expostas todas as condições de maneira que o contratante tenha oportunidade de examiná-lo com atenção.’’ Relator: Elcio Trujillo, Apelação Com Revisão 994040273652 (3673214700), Comarca: São Paulo, Órgão julgador: Quinta Turma Cível.

Esse tipo de serviço fere expressamente o artigo 31 do Código do Consumidor que diz: "a oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores".

O artigo 30 deste mesmo diploma legal ainda assegura que "toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação, com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado".

A conduta das construtoras fere também o código de ética da OAB, uma vez que a contratação de advogados não pode ser imposta pela parte contratante, motivo pelo qual a taxa SATI não possui validade perante a legislação.

Diante disto, vários adquirentes de bens imóveis vêm ajuizando ações visando à restituição do valor pago, inclusive com pedido de repetição em dobro por aplicação do art. 42, parágrafo único do CDC que prescreve: "O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro ao que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável."

Diante dos argumentos expostos, os Juízes vem entendendo que "O oferecimento do serviço deve ser claro e preciso, discriminado em contrato separado, expostas todas as condições de maneira que o contratante tenha oportunidade de examiná-lo com atenção. Não foi o que ocorreu, ou pelo menos não comprovou a ré o contrário, não havendo qualquer demonstração nos autos nesse sentido. Assim, o valor pago a titulo de serviço de assessoria técnico imobiliária deverá ser restituído pela ré ao autor, e em dobro, conforme entendimento do art. 42, parágrafo único do CDC." Relator: Elcio Trujillo, Apelação Com Revisão 994040273652 (3673214700), Comarca: São Paulo, Órgão julgador: Quinta Turma Cível.

Portanto, há várias chances de reaver, em dobro, os valores gastos referentes à cobrança ilegal da taxa SATI imposta pelas construtoras perante o Poder Judiciário, uma vez que há inúmeras decisões favoráveis nesse sentido

Se quiser maiores informações, favor entrar em contato:

11.77758.9873

Fabiano Sampaio

Modelo de Agravo de Instrumento contra indeferimento de justiça gratuita com pedido de liminar

Excelentíssimo Senhor Doutor Desembargador Presidente do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

10 linhas

________ , melhor qualificada nos autos do processo em epígrafe, que move em face de O............... , vem, mui respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, interpor perante este Egrégio Tribunal o presente, AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE LIMINAR, com supedâneo nos artigos 1º ao 7º da Lei 1.060 de 1950, combinados com os artigos 522 e seguintes do Código de Processo Civil, e, combinado ainda com o artigo 558 da, retrocitada, Lei Adjetiva Civil, contra a respeitável decisão de primeira instância que denegou a gratuidade da JUSTIÇA à autora pelas razões a seguir arguidas em petição que acompanha o presente.


Nestes termos,
r. deferimento.
Local e data



AGRAVANTE: __________
AGRAVADO 1) : __________
AGRAVADO 2) : ________
AGRAVADO 3) : _________
REFERÊNCIA: AÇÃO __________________, Nº ..................., DISTRIBUÍDA PERANTE A MERITÍSSIMA _________________________________

“E Deus, falando à multidão anunciou. ‘A partir de hoje chamar-me-eis Justiça.’ E a multidão respondeu-lhe: ‘Justiça nos já a temos e não nos atende’. ‘Sendo assim, tomarei o nome de Direito’. E a multidão tornou-lhe a responder: ‘Direito já nós o temos e não nos conhece’. E Deus’: ‘Nesse caso, ficarei com o nome de Caridade, que é um nome bonito.’ Disse a multidão: ‘Não necessitamos de caridade, o que queremos é uma Justiça que se cumpra e um Direito que nos respeite’.”
José Saramago




EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COLENDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMÉRITOS JULGADORES



RAZÕES DE AGRAVO


PRELIMINARMENTE: INFORMA A AGRAVANTE QUE, À VISTA DE NÃO HAVER SE EFETIVADO, AINDA, A CITAÇÃO NA AÇÃO DE EXECUÇÃO, DEIXA A AUTORA, AGORA AGRAVANTE DE JUNTAR A CÓPIA DO INSTRUMENTO DE PROCURAÇÃO E MANDATO DA RÉ, AGORA AGRAVADA



OS FATOS – BREVE SÍNTESE DA DEMANDA PROPOSTA – A DECISÃO AGRAVADA


1. = Propôs a demandante, em ______________, a presente ação objetivando o desfazimento do negócio jurídico tendo em vista grave vício oculto existente no imóvel que comprara.

2. = Desta feita, outra alternativa não lhe restou senão a propositura da presente lide. Requereu também, uma vez que é pobre na acepção jurídica do termo, lhe fosse concedidos os benefícios da Lei 1.060/50.

3. = Todavia, em despacho publicado em ____________, o qual causou espécie ao agravante, entendeu o Meritíssimo Juízo recorrido, que a autora, agora agravante, não faria jus ao benefício da Lei 1.060/50, visto que não preencheria os requisitos desta Lei.


5. = Pede-se vênia para transcrever-se abaixo o respeitável despacho de fls. ____:


Copiar o despacho que negou justiça gratuita.


6. = Fundamentou sua decisão alegando que, em síntese, a autora pelo fato de possuir a autora um imóvel em bairro de classe média, provada estaria sua suficiência econômica.


7. = Eis uma breve síntese dos fatos.




O DIREITO – A APLICABILIDADE DA LEI 1060/50




8. = O CONCEITO DE POBREZA NA ACEPÇÃO JURÍDICA DO TERMO. Nobres Julgadores, ao denegar à agravante os benefícios da Lei 1.060/50, entendemos haver o Meritíssimo Juízo recorrido confundido o conceito de pobreza com pobreza na acepção jurídica do termo.

9. = A própria Lei estabelece que não só os miseráveis economicamente podem vir a ser beneficiários da Lei, mas todos aqueles cuja situação econômica não lhes permita pagar as custas de um processo e honorários de advogado, sem prejuízo do sustento próprio ou de sua família.


10. = Isto posto, devemos considerar que ante a situação atual da agravante, a qual recebe aposentadoria, e possui apenas qualificação profissional como secretária , não mais exercendo este mister de forma a poder sustentar-se com o trabalho, demonstra que é impossível para a agravante arcar com as despesas deste processo sem graves prejuízos ao seu sustento.


11. = Deve-se anotar, ainda, que, e sobretudo, em atendimento ao Princípio Constitucional de Facilitação do Acesso à Justiça, vem entendendo a Moderna Jurisprudência de que não é necessário ser miserável para a concessão dos benefícios previstos na Lei, basta a declaração, a qual será apreciada de acordo com o bom alvitre do Magistrado, de que não pode arcar com as despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento; como é o caso da agravante.


12. = Traz a baila a agravante, ementas de acórdão neste sentido. Vejamos:



ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA – Indeferimento – Inadmissibilidade – Exercício de comércio que não atesta capacidade para fazer frente às despesas – Declaração de pobreza presumidamente aceita – Recurso parcialmente provido. (Relator: Costa Manso, AI – 220.583-1)


Assistência Judiciária – Concessão – Beneficiários proprietários de imóvel – Irrelevância – Situação de pobreza não afastada – Recurso não provido. Para a entrada da gratuidade da justiça, não se exige o estado de penúria, mas pobreza na acepção jurídica do termo. A condição meramente econômica, ou seja, de que tem bens, mas apenas se equilibra na condição financeira e pode sofrer prejuízo de sustento próprio ou de família, na iminência de Ter que ingressar na Justiça, não arreda o direito ao benefício. (Agravo de Instrumento nº 242.349-1 – Relator Benini Cabral)



ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA – Concessão – Admissibilidade – Beneficiário que é comerciante e titular de bens – Irrelevância – Fatos que não provam a suficiência de recursos – Patrimônio que não deve ser desfeito, tão somente, para a finalidade de pagamento de taxa judiciária. (Agravo de Instrumento nº 232.579-1 Relator Silveira Neto)




JUSTIÇA GRATUITA – Concessão – Beneficiário possuidor de imóvel – Irrelevância – Fato que não prova a suficiência de recursos – Declaração de pobreza, ademais, juntada aos autos, satisfazendo o exigido pelas Leis 7.155/83 e 1.060/50 – Recurso não provido. (Agravo de Instrumento nº 183680-1 – Relator Villa da Costa)




ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA – Declaração de pobreza jurídica, apresentado atestado – Recusa do benefício face à profissão declarada pelos requerentes – Impropriedade – Artigos 2º e 4º da Lei de Assistência Judiciária (Lei 1.060/50) – Recurso provido. (Agravo de Instrumento nº 264.705 – Jaú – 5ª Câmara Cível – Relator Silveira Netto – Votação Unânime)




JUSTIÇA GRATUITA – Circunstância atestada por declaração de pobreza – Fato de a agravada possuir imóveis que não é óbice à concessão do benefício – Inteligência da Lei 1.060/50 (AI – 3.192-4 – Votação Unânime – Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo)




JUSTIÇA GRATUITA – Declaração de pobreza – Suficiência para o conhecimento do pedido – Beneficiário comerciante e titular de bens – Irrelevância – Recurso Provido (JTJ – 168/237)





13. = O que se depreende da intelecção desses acórdãos, Nobres Magistrados, é que a Moderna Jurisprudência vem concedendo os benefícios da Lei 1.060/50 em casos de partes economicamente mais capazes do que o agravado.


14. = E de outra forma não poderia ser. Com efeito, indeferir tal benefício a uma parte no processo sem que exista uma prova inequívoca de sua suficiência econômica, nada mais é do que negar o acesso à Justiça apenas porque se acredita que ela, a parte, no caso específico a agravante, possui condições financeiras de suportar as despesas processuais. E foi, permissa venia, exatamente isso que fez o Meritíssimo Magistrado de Primeira Instância ao negar esse direito ao agravante.


15. = Eméritos Julgadores, o operador da Lei deve trabalhar com fatos e provas. Ante a presunção juris tantum de que se reveste a declaração de pobreza na acepção jurídica do termo, não pode o Magistrado, simplesmente porque “acha”, que a parte tem condições econômicas indeferir esse benefício.


16. = Deve-se frisar que no respeitável despacho guerreado o Meritíssimo Magistrado Recorrido menciona que “...o que no entanto não a impediu de exercer atividade econômica...”. Verifica-se, assim, que o MM. Juízo Recorrido se fia em fatos pretéritos à demanda para analisar o pedido dos benefícios da Lei 1060/50!!!!



17. = Anote-se, ainda, que conforme consta do despacho guerreado, aduz o Meritíssimo Magistrado de Primeiro Grau de Jurisdição que a agravante em momento algum teria comprovado sua situação de desemprego, ou de não exercer atividade econômica. Nobres Magistrados, deveríamos fazer apenas uma singela questão: é possível fazer-se prova de fato negativo? É possível se provar que não se trabalha, ou que se não tem condições econômico-financeiras? A resposta é óbvia: não.


18. = Assim, data maxima venia, deve-se lembrar ao Meritíssimo Juiz de Primeira Instância, que uma ilação (sugestão) não pode ser suficiente para que se derrube uma presunção juris tantum.



19. = O que se tem, Eméritos Magistrados, é que, contrariamente ao que afirma o Meritíssimo Magistrado recorrido, é que a se existe uma presunção ligada à pobreza no sentido jurídico do termo neste feito, esta milita em favor da agravante, uma vez que pelo inadimplemento da obrigação da agravada, ela, a agravante, está privada, ou melhor seria turbada em direito seu.


20. = Assim, Excelências, por todo o exposto, e pelo que de mais nos autos consta, é a presente para requerer seja, in totum cassado o respeitável despacho de fls. 45/46, concedendo-se, dessarte à agravante, os benefícios da gratuidade da justiça.


21. = Requer ainda, seja o presente agravo recebido no efeito suspensivo-ativo, nos termos do artigo 558 do Código de Processo Civil, a fim de que se determine, até ulterior decisão deste Egrégio Tribunal a suspensão do despacho de fls. 45/46 o qual é atacado através do presente recurso

tudo como medida da mais lídima e linear


JUSTIÇA!!!


Local e data


PEÇAS QUE INSTRUEM O PRESENTE INSTRUMENTO:
1) CÓPIA DA PETIÇÃO INICIAL PROPOSTA PELA AGRAVANTE FACE A AGRAVADA
2) CÓPIA DO INSTRUMENTO PROCURATÓRIO OUTORGADO PELO AGRAVANTE;
3) CÓPIA DA DECLARAÇÃO DE POBREZA;
4) CÓPIA DA DECISÃO AGRAVADA;
5) CÓPIA DO INTIMAÇÃO DO DESPACHO;

TODAS AS CÓPIAS ACOSTADAS, NOS TERMOS DA LEI, SÃO AUTENTICADAS.

Dicas de direito civil para concursos públicos e Exame de Ordem - Funções da Lei de Introdução ao Código Civil

Lei de Introdução ao Código Civil

Muito embora a lei n. 4.657/42 tenha sido batizada com no nome de Lei de Introdução ao Código Civil, devemos observar que os seus mandamentos não se aplicam apenas as normas de Direito Civil, e sim a todo o ordenamento jurídico.

Para Maria Helena Diniz a Lei de Introdução ao Código Civil contém normas de sobredireito ou de apoio que disciplinam a atuação da ordem pública. (nota de rodapé curso de direito civil brasileiro, cit., v. 1, p.73.)

A Lei de Introdução ao Código Civil tem as seguintes funções:

a- Disciplinar a vigência e eficácia das normas jurídicas no Brasil e no estrangeiro (arts. 1º e 2º);

b- Disciplinar o conflito das normas no tempo e no espaço (do art. 6º ao 19);

c- Estabelecer os critérios de interpretação da norma (hermenêutica) (art. 5º);

d- Disciplinas as formas de integração da norma, quando não haver norma que se aplique ao caso concreto (lacunas) (art. 4º);

e- Garante a segurança e a aplicação das normas, vedando a escusa de não cumprimento da lei alegando desconhecimento; (art. 3º)

f- Garante a segurança das normas e das relações jurídicas, respeitando o ato jurídico perfeito, a coisa julgada e o direito adquirido (art. 6º).

MODELO DE AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

MODELO DE AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA _____ VARA CÍVEL DA COMARCA DE _____________

10 linhas



NOME DO REQUERENTE, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº _____________________, inscrito no CNPJ sob nº ______________________, residente na _______________________________, domiciliado na comarca de __________________________, vem através de seu advogado legalmente constituído, conforme instrumento procuratório acostado (procuração anexa – doc. 01), perante Vossa Excelência propor a presente

AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA, COM BASE EM TÍTULO EXTRAJUDICIAL

contra NOME DO REQUERIDO,  nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº _____________________, inscrito no CNPJ sob nº ______________________, residente na _______________________________, domiciliado na comarca de __________________________, , pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:

DOS FATOS:


O Requerente é credor do Requerido na importância de R$ _________ (______________), conforme demonstra o (espécie de título executivo extrajudicial) anexado aos autos (documento 02).

Perfazendo, portanto, a importância de R$ ____________ (____________), valor este, corrigido com as devidas atualizações monetárias e as custas e despesas de cobrança.

Ocorre que, apesar de todos os esforços do Requerente, no sentido de receber o referido crédito amigavelmente, foram ineficazes os meios suasórios, não obtendo êxito, inclusive notificando a executada (documento em anexo), razão pela qual, vale-se do presente remédio judicial na salvaguarda de seus direitos.

DOS REQUERIMENTOS:

Por todo o exposto, requer:

Efetuada a citação do Executado, para no prazo de três dias, efetuar o pagamento da dívida questionada.

Não sendo efetuado o pagamento, requer-se deste Douto Juízo, que se proceda a imediata penhora e avaliação e intimação dos bens necessários a garantia da execução.

Caso, quando da penhora verificar a ausência do Executado, ou que, o mesmo, encontra-se se ocultando, requer desde já, a dispensa da intimação da penhora (652 § 5º).

Requer-se seja o Executado intimado para que ofereça Embargos, querendo, no prazo de lei.

Em havendo a nomeação de bens a penhora, requer-se a nomeação do Exequente como depositário dos bens, conforme dispõem o art. 666 do CPC.

Recaindo a penhora sobre bens imóveis, seja intimado, se tiver, o cônjuge do ofertante do bem (art. 669, § único, do CPC) e que seja averbada a penhora no ofício imobiliário, para presunção absoluta de conhecimento por terceiros (art. 659, § 4º do CPC). 

Requer seja efetuada a penhora na conta corrente do Requerido através do convênio BACEN - JUD, determinando o bloqueio de valores suficientes para o pagamento da obrigação, em qualquer agência do País.

Não sendo possível a penhora requer ainda:

A expedição de certidão de dívida para fins de protesto, bem como, para inscrição no Serviço de Proteção ao Crédito SPC E SERASA.

Requer-se a condenação do Requerido, nas custas e honorários de sucumbência, no valor de 20% se houver contestação e no valor de 10% sobre o valor executado no caso de pronto pagamento.

Por fim, requer o processamento da presente ação, até a integral satisfação do crédito do Exeqüente.

Requer-se a produção de provas. Requerendo-se a celeridade no andamento processual conforme preceituado na Constituição Federal em seu artigo quinto.

Dar-se-á à causa o valor de R$ ___________ (______________), para os devidos efeitos legais.


Nestes termos,
Pede deferimento.
Cidade e data.




NOME DO ADVOGADO E Nº DA OAB 

É isso ai...

Termo de Ajustamento de Conduta - TAC

Você sabia que foi assinado um TAC (Termo de Ajustamento de Conduta) em 2011 pelo Ministério Público de SP e pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo)que prevê , se o atraso na entrega do imóvel for superior a 180 dias, a construtora terá de pagar multa equivalente a 2% do valor até então desembolsado pelo consumidor, além de 0,5% ao mês?  

Ação coletiva

A Proteste - Associação de Consumidores entrou com uma ação civil coletiva contra a Caixa Econômica Federal para reduzir a taxa de juros dos consumidores com contrato imobiliário assinado antes do dia 4 de maio deste ano. A ação ajuizada na 22ª Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal quer dar o direito dos consumidores de todo o país negociarem e obterem a aplicação da mesma taxa de juros mensal divulgada para os novos financiamentos imobiliários, e nas mesmas condições oferecidas aos clientes/mutuários de outras instituições financeiras que optem pela portabilidade para a CEF, sempre que essa taxa for inferior ao já previsto e aplicado no contrato firmado. Segundo a Proteste, estes contratos foram excluídos da política de redução de juros praticada a partir de 4 de maio nos financiamentos imobiliários em todas as suas modalidades. Na ação, a Proteste também pede que após revisão do saldo devedor e apurado crédito em benefício de cada um dos mutuários, ou na hipótese de quitação do contrato, que a Caixa devolva aos mutuários a diferença paga a maior. Processo Caso ganhem a ação, os mutuários que assinaram contrato antes de 4 de maio poderão negociar para passar a pagar as prestações de seu financiamento que ainda estão por vencer com juros até 21% menores. Além disso, também serão revistos os saldos devedores dos contratos de financiamento de imóvel, em todas as modalidades, como SFH, SFI, carteira hipotecária, a contar de maio de 2012, data da primeira redução de juros divulga pela CEF.

Baixa de juros??? Fique de olho!!!

Não muito tempo atrás, uma grande empresa do varejo fazia uma propaganda enganosa nas TVs, que era espetacular (não direi o nome da empresa para não fazer propaganda, mas certamente o leitor se lembrará). O anúncio apresentava-se da seguinte forma: aparecia um número na tela, por exemplo 8%, e em seguida um raio destruía aquele número e aparecia um número menor, 7%. Em off, o locutor dizia: “A C B. baixou novamente os juros e aumentou o prazo. Aproveite!!!”

Era uma propaganda enganosa, mas imperceptível para o consumidor que não está habituado aos cálculos e sistemas de cobrança de juros. O que fazia a empresa? Ela baixava os juros para 7%, mas aumentava o prazo do financiamento de 12 para 18 meses, ou seja, ela aumentava a cobrança dos juros em função do aumento do prazo. Mas parecia ao consumidor que os juros eram menores.

E não é que essa prática acabou sendo adotada recentemente pelos bancos, inclusive os oficiais, com ampla publicidade e, aliás, também forte divulgação pelos meios de comunicação. Um presentão para o consumidor. Veja-se apenas o exemplo da Caixa Econômica Federal. Ela anunciou aos quatro cantos que os juros para o financiamento de imóveis no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) haviam caído de 9% para 8,85% ao ano e,  para os imóveis fora do SFH, de 10% para 9,9% ao ano. (Anoto que, não era preciso fazer tanto alarde para uma redução percentual tão pequena). Em contrapartida, o prazo de financiamento cresceu de 30 para 35 anos.

Sem querer entrar por demais nos detalhes, eis que é escancarada a manobra, aponto apenas os cálculos feitos e publicados no jornal “Agora” de 12 de junho p.p.(pág. A11): Para um imóvel no valor de R$ 300.000,00, com entrada de R$43.975,59 e financiamento de R$256.024,41, o valor das prestações mensais para o prazo de 20 anos é de R$ 2.994,63; para um financiamento de 30 anos, R$ 2.639,12 e para um financiamento de 35 anos, R$ 2.537,55.

A prática comercial é a mesma que já antes apontei aqui, ligada não a benefícios da operação de financiamento, mas ao valor mensal da prestação, que uma vez reduzido, faz o consumidor optar pelo prazo mais longo. Acontece que os valores totais pagos no decorrer dos anos mostram que o prejuízo do mutuário é enorme. No 1º caso (20 anos), o valor total pago é de R$ 550.103,88. No 2º caso (30 anos), o valor total é R$ 691.102,49 e no 3º caso (35 anos), o valor total é de R$ 772.723,53. Ou seja, a diferença paga a mais pelo consumidor que optar pelo financiamento mais longo — ainda que os juros tenham abaixado um pouquinho – em relação ao de menor prazo é de R$ 222.619,65.

A questão que estou abordando não é a de maior ou menor taxa de juros, nem de maior ou menor gasto em longos períodos de tempo, mas sim a de que a maneira como a oferta é apresentada pela publicidade, como se fosse uma grande vantagem, mas não é. Presente de grego, pois.

Lista de documentos necessários para compra da casa própria

A compra da caso própria é o sonho da grande maioria das famílias brasileiras, contudo a compra de um imóvel importa em grandes riscos. Por conta disso, é muito importante que o comprador contrate a assessoria de um advogado especializado para auxilia-lo durante o negócio.

Veja abaixo a lista de documentos que o comprador deverá exigir do vendedor ANTES de efetivar a compra.

É preciso que o vendedor lhe forneça as seguintes certidões:

a-) certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e junto à Justiça Federal.

b-) certidão negativa de ações trabalhistas, junto à Justiça do Trabalho.

c-) certidão de casamento, caso o vendedor seja casado;

d-) certidão vintenária do imóvel, obtida junto ao cartório onde ele está registrado.

e-) certidão negativa de débitos junto ao Estado e ao Município, obtidos respectivamente junto à Secretaria de Fazenda do Estado ou a Secretaria Municipal de Tributação.

f-) declaração de inexistência de débitos condominiais, quando o imóvel for em prédio, expedido pelo síndico do prédio.

g-) declaração de inexistência de débitos junto às companhias de gás, energia e água.

h-) certidão de nascimento atualizada, para verificar se a pessoa tem capacidade jurídica para o negócio.

i-) Certidão Negativa de Débito do imóvel e do proprietário junto ao INSS e junto à Receita Federal

j-) certidão de protestos do vendedor, obtida junto ao cartório de protestos ou no fórum.

Outras certidões poderão ser requeridas pelo advogado, conforme as peculiaridades de cada negócio. Lembre-se que tais certidões podem atrasar um negócio, mas evitar um prejuízo que pode lhe custar uma vida de trabalho e sacrifício.

Fazer um bom negócio é difícil, mas fazer maus negócios é muito fácil. Portanto não custa repetir: 

Muita calma nesta hora!!!

Fabiano Sampaio

advogado@fabianosampaio.com.br

11.7775.9873

11.3791.9246

O advogado Fabiano Sampaio trabalha unindo a tradição com a inovação, consequência da aspiração de um método que tem como objetivo oferecer atendimento eficiente e diferenciado, com foco na satisfação de seus clientes.
“Tenho o compromisso de personalizar o atendimento, cuja essência é a vontade de fazer diferente, oferecendo soluções completas e inovadoras, mantendo uma relação mais próxima e confiança total com meus clientes, como antigamente.”

Fabiano Sampaio

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