Multa em Distrato de Venda e Compra de Imóveis

Após muitos anos de vigência do Código de Defesa do Consumidor, a questão da devolução de valores pagos pelo comprador de imóveis em distrato ainda é tema que gera dúvidas.

Alguns contratos possuem cláusulas penais que implicam no desconto de até 25% do valor do imóvel do valor pago pelo cliente, em eventual distrato.

Versa a cláusula 51 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(…)

II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

(…)

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

(…)

A jurisprudência dominante percebe que há despesas envolvidas na negociação efetivada, como corretagem e eventuais despesas administrativas. Porém, a abusividade se encontra no percentual cobrado pelos vendedores em eventual distrato.

Em geral, os magistrados entendem que um valor razoável a ser descontado do valor a ser devolvido ao comprador é 10% sobre o total pago. Cabe ao vendedor provar que teve despesas com a negociação que superem tal valor.

Abaixo, alguns acórdãos:

Apelação Cível n. 2006.017418-3, de São José

Relator: Fernando Carioni

Juiz Prolator: Andréa Cristina Rodrigues Studer

Órgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Civil

Data: 04/10/2010

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEMIMÓVEL. DEPÓSITO DO VALOR ACORDADO EM DISTRATO. RECUSA NO RECEBIMENTO MOTIVADA PELA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. REVISÃO A QUALQUER TEMPO. RECONHECIMENTO DE ABUSIVIDADE EM CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INTERVENÇÃO ESTATAL PROPORCIONANDO O EQUILIBRIO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS. CLÁUSULA PENAL. DIREITO DE RETENÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR PAGO. RECURSO PROVIDO.

O termo de DISTRATO firmado entre as partes não obsta verificar a existência de cláusulas abusivas no pacto primitivo, tampouco no próprio DISTRATO, porquanto, tratando-se de relação de consumo e revelando-se abusivas as cláusulas contratuais, legítima é a pretensão de invalidá-las, com base no art. 51, IV, do Código do Consumidor, de forma ser possível até mesmo a revisão dos contratos já findos ou mesmo extintos.O promitente vendedor não tem direito à retenção das arras confirmatórias dadas pelo compromissário comprador que deixou de reunir condições financeiras para pagar as parcelas ajustadas quando existir expressa previsão de cláusula penal no contrato de compromisso de compra e venda. ”A cláusula penal, em promessa de compra e venda finda por culpa do adquirente, deve respeito ao art. 53 do CDC, razão pela qual abusiva disposição contemplando a perda total ou substancial do todo dos pagamentos. De um modo geral, tem sido garantido à promitente vendedora o direito de reter parte da quantia recebida, a título de indenização pelas despesas efetuadas, valor comumente estipulado em 10% do que recebeu. Inclui-se nessa quantia o que foi pago a título de arras confirmatórias do negócio” (STJ, REsp. n. 257.582/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar) (TJSC, Ap. Civ. n. 2007.052944-6, Balneário Camboriú, rela. Desa. Maria do Rocio Luz Santa Ritta, DJSC de 15-10-2009, p. 289).

TJDF – Apelação Cí­vel: APL 1372746120058070001 DF 0137274-61.2005.807.0001

Resumo: Civil e Processual Civil. Distrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Código de Defesado Consumidor. Retenção de 10%. Cláusula Penal. Sentença Mantida.

Relator(a): CRUZ MACEDO

Julgamento: 24/11/2008

Órgão Julgador: 4ª Turma Cível

Publicação: 12/01/2009, DJ-e Pág. 95

Ementa

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DISTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 10%. CLÁUSULA PENAL. SENTENÇA MANTIDA.1 – NÃO HÁ ABUSIVIDADE SE NO DISTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A EMPRESA PROMITENTE RETÉM DOS ADQUIRENTES, A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL, ATÉ 10% DO VALOR DO CONTRATO.2 – RECURSO DOS AUTORES NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO PARA CORREÇÃO DE ERRO MATERIAL.

TJDF – Apelação Cí­vel: APL 1512272420078070001 DF 0151227-24.2007.807.0001

Resumo: Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Distrato. Cláusula Penal. Retenção de 10 %(dez Por Cento). Razoabilidade. Não Comprovação de Despesas Administrativas. Precedentes.

Relator(a): ROBERTO SANTOS

Julgamento: 27/05/2009

Órgão Julgador: 6ª Turma Cível

Publicação: 22/07/2009, DJ-e Pág. 311

Ementa

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10 % (DEZ POR CENTO). RAZOABILIDADE. NÃO COMPROVAÇÃO DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. PRECEDENTES.

1- O DESFAZIMENTO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PERMITE AO PROMITENTE VENDEDOR A RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) DO TOTAL EFETIVAMENTE PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL. PRECEDENTES.

2- INCUMBE AO RÉU PROVAR A EXISTÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR, CONFORME PRECONIZA O ART. 333, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ASSIM, DESCUMPRIDO O ÔNUS DE COMPROVAR A REALIZAÇÃO DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS, IMPÕE-SE A MANUTENÇÃO DA SENTENÇA HOSTILIZADA QUE LIMITOU A RETENÇÃO A 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR.

3- RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO

Agora se o distrato está ocorrendo por culpa da construtora, a devolução dos valores deverá ser de 100% dos valores pagos, corrigido pelo INCC mais juros de 1% ao mês

Lembre-se: na hora de comprar um imóvel ou fazer um distrato, o melhor a fazer é ter assessoria de um advogado especializado.